Demande d’autorisation d’urbanisme et copropriété : frontière entre droit de l’urbanisme et droit privé.

Dans un arrêt du 3 avril 2020, le Conseil d’Etat précise qu’il n’appartient pas au service instructeur de vérifier que le copropriétaire a bel et bien été autorisé par l’assemblée générale de la copropriété à procéder aux travaux objet de sa demande d’autorisation d’urbanisme (CE, 3 avril 2020, n° 422802).


Cet arrêt fait écho à l’arrêt récent du Conseil d’Etat du 12 février 2020 n° 424608 : l’autorité administrative n’a pas à vérifier la validité de l’attestation de propriété établie par le demandeur (en l’espèce une promesse de vente), sous réserve du cas de manœuvre frauduleuse (arrêté commenté ici)

Dans l’affaire que le Conseil d’Etat avait à juger, le tribunal administratif de Paris avait retenu le cas de manœuvre frauduleuse au motif que le pétitionnaire avait été informé par le recours gracieux formé par le Syndicat des copropriétaires, que les travaux qu’il envisageait nécessitaient une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par décision du 3 avril 2020, le Conseil d’Etat a cassé le jugement rendu par le tribunal administratif de Paris pour erreur de droit :

« […] une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une telle contestation ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude du pétitionnaire entachant d’irrégularité la demande d’autorisation d’urbanisme ».

Il n’appartient pas aux services instructeurs de s’assurer de la validité des droits à construire dont le pétitionnaire fait état dans son attestation sur l’honneur.

Les services instructeurs ne peuvent refuser l’autorisation d’urbanisme demandée, au seul motif que les travaux projetés n’auraient pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette autorisation préalable n’est pas en lien avec les règles d’urbanisme dont le respect est contrôlé par les services instructeurs. Par conséquent, l’autorité administrative n’a pas à en tenir compte pour délivrer ou non l’autorisation d’urbanisme demandée.

Seul le Juge judiciaire sera à même de sanctionner un éventuel manquement aux règles qui régissent le droit de la copropriété.


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