Les adaptations mineures en droit de l'urbanisme

L'article L. 152-3 du Code de l'urbanisme prévoit que les règles et servitudes arrêtées dans le PLU peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. Que recouvre excatement la notion d'adaptation mineure ?


Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme (PLU) s'appliquent de façon intangible aux autorisations d'urbanisme, mais peuvent faire l'objet de dérogations limitativement prévues par la loi aux articles L. 152-4 à L. 152-6 du Code de l'urbanisme (accessibilité du projet aux personnes handicapées, isolation thermique, restauration de monuments historiques, construction de logements en zones tendues…).

Outre ces exceptions, l'article L. 152-3 du Code de l'urbanisme prévoit que « Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme : 1° Peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. 2° Ne peuvent faire l'objet d'aucune autre dérogation que celles prévues par les dispositions de la présente sous-section.».

Deux conditions cumulatives doivent donc être réunies pour bénéficier d'une adaptation mineure :

  • Elle doit être justifiée par l'une des causes énumérées à l'article (la nature du sol ; la configuration de la parcelle ; le caractère des constructions avoisinantes). Sur ce point, la Cour Administrative d'Appel de Lyon, dans un arrêt du 17 octobre 2017, a sanctionné un permis de construire modificatif délivré au bénéfice d’une adaptation mineure de la règle de hauteur fixée par le PLU estimant que cette adaptation ne résultait pas de la configuration du terrain mais du seul choix du pétitionnaire (CAA Lyon, 17 oct. 2017, n°15LY02828).
  • Elle doit avoir une ampleur limitée au regard de ce qui est exigé par le PLU. L'assouplissement de la règle ne doit pas aboutir, par son importance ni par sa nature, à un changement du type d'urbanisation (il est généralement toléré un écart de 15 % entre la règle et le projet).

Le permis peut donc être délivré en accordant des adaptations mineures.

Dans un arrêt n° 367414 du 11 février 2015, le Conseil d'État a apporté deux précisions intéressant les adaptations mineures.

D’une part, il a jugé que le service instructeur était tenu de vérifier la possibilité de l’adaptation mineure au dossier, avant de refuser le permis. Cette vérification doit être spontanément envisagée par le service instructeur.

D’autre part, il a précisé que le pétitionnaire pouvait toujours solliciter le bénéfice de l’adaptation pour la première fois devant le tribunal s’il ne l’a pas fait devant le service instructeur.

Le Conseil d'Etat confirme sa jurisprudence sur ce point dans un véritable considérant de principe : « le pétitionnaire peut, à l'appui de sa contestation, devant le juge de l'excès de pouvoir, du refus opposé à sa demande se prévaloir de la conformité de son projet aux règles d'urbanisme applicables, le cas échéant assorties d'adaptations mineures dans les conditions précisées ci-dessus, alors même qu'il n'a pas fait état, dans sa demande à l'autorité administrative, de l'exigence de telles adaptations ».

En définitive, il reste conseillé de solliciter le bénéfice d’une adaptation mineure à son dossier de demande de permis le cas échéant.

Mais en cas d’oubli, deux repêchages alternatifs ont été définis par le Conseil d’Etat :

  • une vérification « spontanée » par le service instructeur, avant de refuser éventuellement le permis sollicité ;
  • une demande exposée devant le Tribunal Administratif saisi du recours en annulation de l’arrêté de refus de permis.


parallax background