Les règles de constructibilité optimisées par le Conseil d’Etat dans le cadre des divisions primaires

Par un arrêt du 12 novembre 2020, le Conseil d’Etat a tranché l’incertitude qui existait jusqu’alors en matière d’instruction des permis de construire demandés dans le cadre d’une division primaire : le respect des règles d’urbanisme doit-il être analysé au regard de l’unité foncière avant ou après division ? Le Conseil d’Etat est clair : les services instructeurs doivent s’assurer du respect des règles d’urbanisme au regard de l’unité foncière avant division (CE, 12 nov. 2020, n° 421590).


L’article R 442-1 a) du code de l’urbanisme définit ce qu’est une division primaire :

« Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager :

a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ; »

Autrement dit, la division primaire permet à un propriétaire de diviser et vendre une partie de son terrain à un acquéreur qui a déjà obtenu une autorisation d’urbanisme pour un projet qui viendra s’implanter sur la partie dont il fait l’acquisition.

Pour rappel, les projets de maisons individuelles sont exclus de ce mécanisme.

Durant de nombreuses années, la question de l’assiette du permis de construire ou d’aménager déposé dans le cadre d’une procédure de division primaire a fait débat.

Des réponses ministérielles (Rép. min. n°65630, JOAN Q 6 juillet 2010, p.7649) et quelques décisions jurisprudentielles (CAA Versailles, 29 mars 2007, n°06VE01147) s’étaient prononcées en faveur de la prise en compte de la totalité de l’assiette foncière avant division pour apprécier les règles d’urbanisme applicables.

A l’inverse, la cour administrative d’appel de Lyon avait jugé dans un sens opposé « que la demande ne devait pas être instruite au regard de l’unité foncière d’origine, mais seulement au regard de la partie du terrain devant recevoir le projet » (CAA Lyon, 12 nov. 2013, n° 13LY00584).

Sept ans plus tard, le Conseil d’Etat est venu trancher ce débat en optant pour la solution la plus permissive : « le respect des règles d'urbanisme doit être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existant à la date à laquelle l'administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir ».

Cette solution emporte des conséquences plus favorables en termes de constructibilité au regard des règles d’implantation, de retrait, d’emprise….

Le Conseil d’Etat étend cette solution aux permis modificatifs qui interviendraient après division mais avant l’achèvement des travaux en précisant que le respect des règles d’urbanisme s’apprécie alors « sans tenir compte des effets, sur le terrain d'assiette, de la division intervenue. »

Cette décision, particulièrement attendue, s’inscrit dans une logique de densification des espaces déjà urbanisés et pourra bénéficier aux porteurs de projet.


parallax background