Permis de construire et terrain enclavé : la possible délivrance du permis de construire

Dans un arrêt du 3 juin 2020, le Conseil d’Etat valide le fait que l’Administration puisse accorder un permis de construire sollicité sur un terrain enclavé sous réserve de la production de l’acte authentique de création d’une servitude de passage au plus tard lors du dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier (CE, 3 juin 2020, n° 427781).


L’article R 111-5 du code de l’urbanisme dispose :

« Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.[…] ».

Autrement dit, faute d’accès, le projet de construction peut être refusé par les services instructeurs.

Dans l’affaire que le Conseil d’Etat avait à juger le terrain d’assiette du projet litigieux ne disposait d’aucun accès à une voie ouverte à la circulation publique. Un tel accès devait être créé sur des parcelles appartenant à des tiers.

Au regard de l’article R 111-5 du code de l’urbanisme, on aurait donc pu légitimement penser que ce permis de construire serait refusé, étant donné qu’aucun accès à la circulation publique n’était prévu au projet.

Toutefois, le maire a accordé ce permis de construire en y apposant une condition tenant à la « production, par le bénéficiaire, de l'acte authentique de servitude de passage (...) au plus tard au dépôt de la déclaration d'ouverture de chantier ».

Aux fins de valider ce procédé, le Conseil d’Etat a redonné la définition de la notion de prescriptions et a qualifié comme telle la condition mentionnée par le maire dans son arrêté :

« En jugeant que cette réserve ne saurait pallier l'absence de titre créant une servitude de passage à la date de l'arrêté attaqué alors que la création d'une servitude de passage entraine seulement une modification portant sur un point précis et limité qui ne nécessite pas la présentation d'un nouveau projet, le tribunal administratif a entaché son arrêt d'erreur de droit. »

Cette nouvelle réserve validée par le Conseil d’Etat vient donc pallier l’absence de titre créant une servitude de passage à la date de l’arrêté attaqué, dès lors que la création d'une servitude de passage entraine seulement une modification portant sur un point précis et limité qui ne nécessite pas la présentation d'un nouveau projet.

Désormais, bien qu’un terrain ne dispose pas d’accès, si le pétitionnaire régularise ce point avant le démarrage des travaux et que cette régularisation ne bouleverse pas l’économie générale du projet, alors la délivrance du permis de construire peut lui être accordé sous cette unique réserve.


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