Jusqu’ici, les demandes de permis modificatifs étaient instruites au regard des seules règles d’urbanisme applicables à la date de délivrance de ce permis modificatif et non à celle du permis initial.

Désormais, l’article L 431-6 du Code de l’urbanisme dispose qu’une demande de permis de construire modificatif (déposée pendant un permis de construire initial toujours valide évidemment) ne peut pas être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance dudit permis initial.

Toutefois, par dérogation, une telle demande de permis modificatif peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales si les dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis de construire initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques.

Le nouveau texte prévoit ainsi une « cristallisation » à la date de délivrance du PC initial des règles d’urbanisme applicables pour une demande de PCM. Cette mesure doit permettre aux porteurs de projets de faire évoluer un projet sans être pénalisé par une évolution défavorable du document d’urbanisme.

La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 vient également créer un nouvel article L 441-5 avec des dispositions exactement similaires pour une demande de permis d'aménager modifiant un permis d'aménager initial en cours de validité.

Les modifications opérées par ces articles ont été validées par le Conseil Constitutionnel qui a toutefois rappelé que ces dispositions concernent les seules règles d’urbanisme à l’exclusion d’autres règles, par exemple environnementales (Conseil Constitutionnel, 20 novembre 2025, n°2025-896).