Régularisation en cours d’instance et travaux sur construction irrégulière : le Conseil d’Etat pose des limites à l’article L 600-5-1 du code de l’urbanisme

Dans un arrêt du 6 octobre 2021, le Conseil d’Etat a jugé que ne peut être régularisé par le mécanisme de l’article L 600-5-1 du code de l’urbanisme l’illégalité d’un permis de construire tenant à la méconnaissance de la jurisprudence Thalamy (CE, 6 octobre 2021, n° 442182).


Dans l’affaire que le Conseil d’Etat avait à juger, une société était propriétaire d’une villa qui, par deux fois, avait fait l’objet de travaux non prévus dans son permis initial. En effet, en 1962, l’ancien propriétaire avait ajouté un garage et réalisé une toiture en pente et non une toiture-terrasse comme prévu au permis ; et en 2013/2014 la société a réalisé des travaux de réhabilitation consistant en un recentrage du faîtage de la toiture aux fins d’agrandir la surface de plancher sous les combles.

En 2017, cette société a déposé une demande de permis de construire en vue, notamment, d’apporter de nouvelles modifications à la toiture et au garage. Ce permis a été accordé à la société en juin 2017 alors même qu’il ne prenait pas en compte les modifications apportées à la construction initiale à savoir l’ajout d’un garage et la transformation de la toiture terrasse en toiture à pentes.

Ce permis a été contesté par les voisins de cette villa qui soutenaient qu’aucun nouveau permis de construire ne pouvait être délivré dès lors que les anciens travaux n’étaient pas régularisés.

Ce faisant, les requérant invoquait l’application de la jurisprudence Thalamy (CE, 9 juil.1986, n° 51172) qui a posé le principe selon lequel : « lorsqu'une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé ».

La Haute juridiction a complété sa jurisprudence Thalamy en précisant : « il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation » (En ce sens : CE, 13 déc. 2013, n° 349081).

Monsieur le rapporteur public, Vincent Villette, résume parfaitement l’esprit de cette jurisprudence Thalamy : « il s’agit de forcer le pétitionnaire à régulariser complètement l’existant avant de pouvoir y apporter des modifications, afin d’éviter que ces dernières ne permettent la consolidation subreptice d’une situation illégale ».

Ainsi l’autorité administrative saisie du dossier de demande de permis de construire est tenue de vérifier que ce dossier vise bien l’ensemble des « éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé ».

Si tel n’est pas le cas, le Conseil d’Etat précise, dans cette affaire, que l'autorité administrative doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

En l’espèce, la commune a illégalement accordé l’autorisation de construire qui lui avait été demandée par la société étant donné que cette demande ne portait pas sur l’ensemble des « éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé ». Dès lors en application de la jurisprudence Thalamy précitée, la commune aurait dû refuser ce permis.

Se posait donc la question de savoir si ce permis illégalement délivré pouvait être régularisé en mettant en œuvre les mécanismes d’annulation partielle ou de sursis à statuer prévus aux articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Dans cette décision du 6 octobre 2021, le Conseil d’Etat a été très clair et a refusé la régularisation d’un permis délivré en méconnaissance de la jurisprudence Thalamy.

La volonté de la Haute Juridiction est clairement de faire opposition aux demandes de permis de construire volontairement tronqués et ainsi éviter les consolidations de situations illégales.


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